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城阳区规划令人鼓舞 秦虹现身青岛谈房产调控

2012年05月28日www.jxdcw.com我要评论()
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5月25日,“2012青岛城阳总部经济发展论坛”在城阳区召开,论坛围绕“城市主题产业园与总部经济”为主题,青岛市领导、市有关部门主要负责人、国内知名专家学者和部分总部企业负责人以及城阳区重点投资企业代表共聚,就城阳区总部经济的发展潜力及发展前景进入了深入探讨,为了城阳区新一轮发展支招献策。国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士现身青岛,做了《房地产调控与产业地产的发展》的主题演讲。

  国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹做演讲

  国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹:非常高兴有这样一个机会来到青岛参加城阳总部经济的论坛。我想做一个房地产调控与产业地产的发展的发言,为什么这么说呢?无论是在搞产业园区也好,还是搞总部经济也好,实际上承担这样一些的是什么企业呢?都是一些比较有资质的房地产企业在做,都是负担产业开发的部门来承担的,实际上房地产的发展它今后和产业园区都是一体的关系,所以我想谈一谈随着房地产市场的调控,以及调控产生的影响,对我们产业地产发展是一个什么样的走势。

  国家调控已出效果

  应该说现在的房产调控,大家知道国务院强调的就是房地产不动摇,我个人理解,这次国务院坚持房地产调控不动摇,调控不动摇的是方向,主要是两手一起抓,一手控制投机、炒房的需求,所以现在的限购、限贷等等都是控制这些需求,促使房价的合理回归。另一手大力建设保障性住房,也就是说把市场投机炒房的需求挤出去,满足真正需求住房的家庭。按照这个调控方向调控,从2010年的4月15号开始,国十条到现在已经两周年了,在这样一个调控政策的影响下,应该说房地产市场出现了一个比较明显的变化。如果说这个变化体现在调控成果商我觉得主要有两个方面,第一个方面是目前市场上的投机和炒房的需求的确被挤出了市场,大家看现在的房地产市场成交量、成交额目前全国处于负增长的状态,目前还有成交量的话,支撑市场的需求主要是真正自住性的刚性需求,现在谁还为投机炒房买房子呢?很少,第一46个城市限购,使这些投机炒房的人失去了一些条件。

  第二个连续上涨的涨幅终于得到了控制,还有将近40个城市现在一到四月份房价处于下跌的状态,尽管下跌整体幅度并不是很大,比如说北京、上海、深圳、广州这四个一线城市,国家对外公布的数字呢,他们房价同比去年下降了百分之一点几,无论是房价的跌幅在不同的项目、不同的城市中有什么区别,总而言之,现在全国总体房价快速上涨的势头得到了遏制,这是非常明显的两个调控效果。

  在这个效果出现的情况下,国务院一边强调坚持房地产调控政策不动摇,另一方面现在还在要求各个地方采取有效措施来增加普通商品房的供应,就是继续满足那些自住型的刚性需求。

  未来房地产市场会出现的变化

  在房地产调控坚持不动摇的情况下,在房价上涨得到控制的市场变化的情况下,我认为今后一段时间,我们可以说中长期的一段时间,房地产市场会出现一些变化,而房地产企业也会出现一些变化,那么这些变化是哪些方面呢?我把它概括为四个方面。

  第一个方面,未来五到十年房地产的空间应该是很大。因为现在大家看到中国的房地产市场和美国、欧洲、日本等发达国家房地产市场最大的不同是房价的高低、户型的大小,最大的不同是中国的房地产市场导目前为止,未来五到十年可以说它大致还是一个以新增住房需求的市场,我们去年新建商品房卖了3亿平方米,二手房全国卖了不到两亿平方米,但是发达国家,比如美国、日本、欧洲,它每年商品房交易总量以二手房交易为主,以存量房交易为主,美国二手房交易占到了90%以上,新房交易不足10%,因为总体上来说发达国家他们总体处于不缺房的状态,所以新建房占的比重很小,但是由于家庭小型化的因素,导致了我们现在城市人口在增加,住房需求在增加,改善性需求也在增加,导致我们未来一段时间仍然是新建住房需求为主,二手房交易为辅,只有到了那一天,全国城镇住房套数比家庭户数多了10%以上,那时候中国房地产市场就会恢复到以二手房市场为主。虽然说它有空间,还比较大,但是我们可以判断,未来十年房地产市场不可复制前十年,也就是说它的增长速度会下降。如果前十年每年有10%、20%速度增长的话,今后每年总量还可以保持非常大,今年卖9亿平方米,量很大,但是增长速度就没有了,增速就变成零或者负增长。所以我们可以看到空间很大,但是增速会下降。

  这个时候企业会怎么做?我们看到的是现在和将来会有越来越多的企业采取非常稳健的财务模式和发展模式。所以我们觉得各个地方政府对未来的房地产市场发展还抱有很大的希望,但是我们一定要意识到,很多企业实际上开始面对这样市场的变化,采取稳健的开发模式,它会改变过去那种扩张冒进的方式,尽管他给你承诺了我们未来要投资几万亩、几千亩,但是他真正在实际操作的时候可能会采取稳健操作的模式。

  第二个是过去快速扩张的企业能赚钱的话主要得益于我们过去在整个土地模式还是很重要的。但是我觉得以纯粹住宅建设为主的商品房开发项目里面,今后土地的利用模式增长的空间就大大减少了,因为过去十年我们的纯住宅用地是从非市场下到市场下,由不是招拍挂到招拍挂,土地增值的空间就会大大减少,这时候品牌企业和专业化能力强的企业会继续的提高市场占有率,也就是说过去凡是能拿到地的企业,进到房地产都会赚钱,今后这种格局将会难以维持,以前没有市场口碑、没有品牌的企业他们会逐步退出这个市场,而专业化程度强,具有品牌积累的企业今后的市场占有率会提高。

  第三个变化是随着银行贷款的融资成本和难度提高,以及对个人贷款的严格限制,现在全国性的购买第三套房银行不给他贷款,这种政策的持续我们可以看到,房地产新型业态和新型投资会出现,比如说房地产信托、房地产私募基金等等会快速成长。另外商业地产投资一定会增长非常明显。那么随着这样一个市场末端投资的变化,对开发企业来讲,直接融资的比重会直接提高。

  第四个变化是跟今天的主题有关系的,我一直认为随着纯住宅市场竞争的加剧,今后企业之间的联合,开发企业之间的联合,以及开发企业与产业之间的联合合作必将逐渐的增加。那么通过这种多元化的投资,让房地产和产业相结合的这种发展来规避风险。今天我们看到了城阳区的发展规划,确实是非常鼓舞人心,我看了以后它的提升整个城阳区的城市的一个定位,然后布局了更多的产业发展的园区,包括特色产业园区,包括总部基地等等,应该说有非常好的前瞻性,整个的规划布局对未来画出了一个非常美好的蓝图,使我们看了以后非常受感染。但是实际上不光是在我们的青岛,我们看到的现象是全国各个地方产业园区的发展在近一两年内出现了增长势头加快的现象,比如说河南省土地局它公布的今年一季度全省产业聚集区完成的投资达到1100多亿,增长速度达到38.3%,比全省的固定资产投资增速高了将近13个百分点,占到全省投资的比重达到了45.5%,不光是河南。我们看到郑州、四川,各个省,这些省产业园区的投资一个是增长速度快,一个是在整个全省的投资里面占的比重比较大。也就是说我们现在看到的产业园区的发展是一个增长非常快的势头。
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