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楼市调控政策持续紧缩 "以价换量"成开发商共识

2012年05月28日www.jxdcw.com我要评论()
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  据中国之声《新闻纵横》报道,素有“楼市风向标”之称的“五一”房展会昨天(29日)开始在上海、海口、成都等全国多地扎堆举行。在持续紧缩的调控政策下,以价换量渐成开发商们的共识,各种促销手段也被寄予了换回成交量的迫切希望。

  然而,“黄金周”里的吆喝声,能否换回楼市的“黄金曲线”,仍然悬着一个大大的问号。以价换量的选择能否持续并且深入,最终换得购房者的青睐呢?

  在河北秦皇岛五一房展上,各家楼盘都推出了不同程度的特价房源、团购房、新盘低价入市等打折促销活动,以价换量成为共识。

  销售人员:购买我们任何一套房子都有不同平米的赠送,最高可以送给您20平米,但是只限房展会这几天。

  销售人员:积压的300多套房子,争取今天把它都卖出去。

  而在同样于昨天开展的上海房展会上,虽然有很多8-9折的优惠措施,但是万科、招商、金地等龙头房企业并未现身,价、质双全的楼盘也并不多。

  某楼盘销售人员:我们的项目其实已经贴了成本价了,优惠不多。总体来说,房展会上价格已经有所下跌,但是好的项目还需要购房者花时间仔细去淘、去看。

  淘房子的过程显然并不轻松,王女士就发现,市区内仍然难觅优惠楼盘。

  王女士:我们就大概看一下,因为觉得地方还比较远,但是我们还不想跑那么远。目前价位我觉得好像还没到位,应该还有调整的空间。

  类似这样的场景,正在全国多地上演。“以价换量”之举尽管难以满足所有购房者的需求,却已初见成效。自3月份以来,各地楼市成交量明显上升。4月份,这一态势仍在持续。中国指数研究院23日发布数据显示,此前一周在重点城市中,仅上海成交同比下跌,南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量涨幅均超过50%。

  在资深财经评论员叶檀看来,如果调控政策不发生大的变化,以价换量将在今年一年持续成为各大房企的主流。

  叶檀:五一楼市的特惠,只是最近这段时间房地产开发商营销模式的延续,因为从今年总体趋势来看,就是以价换量,保持周转率,保持现金的稳定,这样开发商可以挺过今年这一年的下行周期,为明年赢得时间和空间。

  著名经济学家马光远也表示,对于政策的误判,使得开发商在去年和今年一季度没有识时务,但是如今,“以价换量”已经开始深入。

  马光远:现在以价换量我觉得还是来得及,而且肯定能换来量,因为,目前房地产僵局的主要原因还是在于过高的价格。根据我自己的观察,并不是说市内的房价没有降,有些地方虽然标价没有价,但是已经有很大的议价空间。所以我认为,就现在为止,可以判断,已经由过去选择性的降价向普降转变。

  以价换量渐成主流,在很大程度上说明,楼市调控效果的确正在显现。然而,刚需群体在欣喜房价松动的同时,对价格下行的预期使得买卖双方的角力仍然难见分晓。那么,在楼市调控未见松动的情况下,以价换量的频频出现,是否意味着购房时机是否已经出现?中国房地产市场如何才能真正走上良性发展的道路呢?

  在一个以降价跑量为指向的市场中,翘首以盼的刚需购房者们是不是可以出手呢?资深财经评论员叶檀给出的建议是,如果具备实力,也寻觅到了意中房,今年会是不错的时机。而在中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大看来,现在断言房价走到拐点还为时尚早,如果政府持续收紧楼市调控政策,购房时机就还远未到来。

  况伟大:拐点的话通常是指从这个点开始持续降价,现在来看还为时尚早。如果说是政府已经决心是要房价回到基本价值、合理价位的话,那我就敢说现在还不是一个很好的购房时机,但是我现在不敢说,因为目前来说,我们的宏观调控,仅仅是效果初步显现,还不是特别明显。

  叶檀也指出,只有未来房地产的投资开工率和实际成交数量都表现良好,房地产市场才有可能实现软着陆,不再出现反弹。

  叶檀:今年的投资开工率比较低,那么明年投向市场的房源会比较少,这样有可能明年房价会出现反弹;另一方面,成交量在三月又出现了反弹,所以现在的趋势我们还需要观察一个季度。

  由此,叶檀建议,政府在未来的调控中要持续释放两方面预期:一者保证刚需,二者保证供应,严厉打击捂盘行为。

  叶檀:第一是要给市场一个非常明确的预期,还是要抑制投资和投机性需求,刚性需求是可以入市的,这样市场的成交量会保持平稳。另外一方面,要给开发商适当的游戏规则,让他们在开发进度方面,或者在促销方面做到最好,而不是以消极怠工的方式应对这个市场。

  其实,正如著名经济学家马光远在接受采访时所说,对于入市时机的判断,意义并不大,房价的走势取决于政策,已经是大家的共识。所以,延续对楼市的调控力度,进而早日把一个长效的制度性举措摆上议事日程,才是断绝人们对于政策短期效应幻想的治本之策。

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