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深圳楼市调控“靶向治疗” 房企布局策略生变

2018年08月07日来源:时代周报我要评论()
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  深圳再次对调控加码。

  7月31日傍晚,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确自发布之日起,暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房;供应用地上建设的商务公寓一律只租不售,个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售;居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。

  深圳政府此次新政,表明了对调控楼市的明确态度:抑制投机需求,同时对过去两年里出现的一些漏洞作出针对性调整。

  近两年来,深圳楼市出台了一系列调控措施。根据观点指数显示,深圳新房月度均价水平从2017年1月的54931元/平方米,下跌至12月的54256元/平方米,一年内均价下跌675元/平方米。

  在此之前,调控升级已经早有迹象。7月26日,一份关于《市规划国土委关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》(以下简称《请示》)的文件在市场流传,相关措施背后的深圳楼市数据也一一呈现。

  “有一个医学词汇,叫‘靶向治疗’,精准直接封杀漏洞,这次新政用‘靶向治疗’的修复策略,将投机漏洞给堵死了,市场会进一步回归理性。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁主任向时代周报记者表示。

  投机炒房行为全面杜绝

  2018年上半年深圳市场出台“三价合一”政策,通过增加二手交易的税费,打击高评高贷、违规炒房现象,同时使得地产投资行为进一步受到抑制,但同时也造成了目前新房热二手相对冷的局面。

  “市场上的投机客数量已经不多,大约控制在20%以内,甚至更低,且大多都是采取上面一些对策在钻市场的空子,这次新政能全方位杜绝炒房投资行为。”宋丁向记者说道。

  本次调控新政的加强,针对性更为明确、具体,将矛头直指企业炒房、个人离婚炒房、商务公寓炒房等热门投机行为。

  新政表示,通知发布之日起,暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房。在继西安、长沙、杭州、上海后,深圳成为全国又一个宣布企业不得购房的城市。

  上半年新房市场一二手倒挂现象明显,“三价合一”后部分二手市场客户转向新房市场。此举主要是针对近期深圳住房价格倒挂导致企业投机性购房的行为。

  深圳规土委统计数据显示,在招商双玺项目中,以公司名义购房的数量占到了摇号人数的22%。

  《请示》文件中也给出一组数据,手握大量资金的买家往往通过注册多个公司参与摇号,增加购房成功率。2017年,企业购买新建商品住宅785套,占全市新房总成交量的3.05%,较上年提高0.92%。

  此次调控新政中还规定,新购商品房3年限制出售、新购公寓5年限制出售。

  “限售的最大‘杀伤力’便是可以影响到短炒投资客。”宋丁表示,从成交方面来看,短期内必然将会减少商务公寓的投资行为,短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。

  深圳链家一位中介告诉时代周报记者,目前已经有业主比较着急,希望降价求售,特别是拥有多套房的业主抛售意愿更加强烈,希望能尽快安排客户看房谈价。

  抑制离婚炒房是本轮调控升级中的亮点。根据新规,购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行。

  事实上,寄希望通过离婚逃避差别化信贷政策的购房者不在少数。《请示》文件表明,2017年,离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房总成交量的10.8%;离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2%。

  深圳中原董事总经理郑叔伦表示,离婚买房降首付、增名额也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策,基本遏制了“假离婚、真炒房”的现象。

  商务公寓市场降温

  在经历了30年的城市化和工业化的迅猛发展之后,深圳面临着土地资源缺乏的问题。

  根据深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳土地市场成功出让42宗土地,占地面积106.7万平方米,成交金额754.9亿元;成交总面积较去年锐减52%,成交金额同比下滑27%。

  而与之相矛盾的是,目前在深圳用地紧张的情况下,旧有的工业用地以及商办用地仍大量的存在。

  根据数据显示,2017年工业用地和商办用地作为深圳土地供应的主要部分,全年一共成交98.8万平方米,占比超过9成。

  根据“工改”政策规定,工业用地项目70%用于产业用房,30%可以用于配套设施,其中包括商务公寓,商办公寓,产业宿舍等。

  工业用地和商办用地的释放使得2017年深圳商务公寓市场供应量激增。根据数据显示,2017年深圳商务公寓成交13973套,成交面积98万平方米,环比上升58.3%。

  从成交数据来看,商务公寓一手市场的成交量占比表现出不断增加的趋势。同市场上成交的商务公寓与住宅相比,成交比率不断上升,2017年商务公寓成交占比达到35.1%,环比上升17.1个百分点,达历年成交占比的最高水平。

  拥有大量的商务公寓的开发商也尝到了甜头。据观点指数统计,万科深圳区域2017年销售总额高达524亿元,夺得深圳全年销售冠军。

  充裕的可售公寓成为万科夺魁的关键,在售的公寓项目包括万科云城、万科深南道68号、万科蛇口公馆、万科广场。其中南山的万科云城以1145套的成交量排名深圳商务公寓市场第二。

  “在住宅限购政策下,商务公寓承接了部分住宅外溢的需求,市场行业火爆,万科蛇口公馆从12月14日拿到预售证,仅用10天时间,便实现销售约10亿,去化近300套房源。”肖河向记者表示道。

  与此同时,商务公寓的价格也创下历史新高。而2017年,商务公寓均价达到62120元/平方米,环比增长17.8%。

  在深圳 “731”楼市新政中,规定了各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。

  “禁售政策的出炉,对于商务公寓市场带来一定冲击,部分中小型企业会因为资金回笼的压力,放弃掉这块业务。”明源地产研究院总监艾振强向记者表示。

  深圳市城市更新开发企业协会相关负责人向时代周报记者表示,此规定对于目前规划有商务公寓但未签订土地使用权出让合同的城市更新项目影响巨大。

  “开发商更新改造的城市更新项目,建成后的住宅大部分需要用于回迁安置,能入市销售的主要为商务公寓、办公和集中商业,企业也均按照规划建设的商务公寓可以出售回笼资金来进行经济测算。”该人士坦承,如按《通知》要求,不允许企业销售商务公寓只可自持出租,会对开发商造成一定的经济损失,还会造成诸多项目烂尾,对于已签约业主也会造成一定影响。

  “协会已经向深圳市规划和国土资源委员会提出申请,希望对于《通知》出台前已批立项的项目仍然采用商务公寓允许自由流通销售的政策执行。”她向时代周报记者表示,目前正在等待回复。

  “目前公寓项目只有1–2个,而且也临近清盘了,暂无太大影响。”万科深圳相关负责人向时代周报记者表示,公司之后是否还有公寓入市暂时未知。

  被问及此次调控政策是否会影响企业进入深圳市场时,时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄向时代周报记者表示,随着粤港澳大湾区战略规划的落地,深圳城市吸引力依然存在,目前深圳已签下5个旧改项目,既有独立开发,也有合作开发。

  开发商深圳布局策略生变

  在商务公寓限售面前,开发商不得不思考未来在深圳的布局。

  “金地集团起步于深圳,一直以来将深圳视为重要的布局城市,此调控政策不会影响公司在深圳地区的发展,”金地相关人士向时代周报记者表示,未来会根据市场的行情来调整产品布局以及营销策略。

  基于“房住不炒”的总基调,越来越多的品牌房企进入深圳租赁市场角力。

  目前,金地商置的长租公寓品牌“草莓社区”已入驻深圳、上海、杭州、昆明等城市,草莓社区的目标是三年时间内实现管理房源8万间、租客10万人,进入行业前十。

  万科也在今年发布“万村”计划,计划投入到城中村的综合整治、运营管理中。而深业集团承租改造运营的首个“青年房卡计划”落地的长租公寓项目也于去年面市。

  除了激战租赁市场之外,商办市场也将成为房企的不二之选。深圳中原研究报告显示,住宅被限,商办市场整售整卖将进一步活跃,未来深圳的商办市场值得期待。

  早在去年,龙湖、首创龙湖地产就选择先进驻商业市场,纷纷拿下了商业用地项目。总价分别4.82亿元和18.45亿元。虽然这些土地面积小总价低,但实际上竞争一场激烈,溢价率高,成交楼面价分别高达3.59万元/平方米和4.23万元/平方米。

  去年世茂以底价239.43亿元竞得龙岗商用地,未来将承建深圳第一高楼—龙岗600米新地标。

  根据深圳中原研究中心统计,2018年上半年全市一手办公楼总成交面积为31.93万平方米,与去年同期相比上升27.01%。价格方面,今年上半年均价为52100元/平方米,相比去年上半年下滑0.22%。

  2017年深圳市购物中心供应量较2016年激增189%,新增购物中心面积192.1万平方米。深圳中原董事总经理郑叔伦表示,年内多个大型购物中心入市,零售商业供应激增,而办公方面,在严格的楼市调控政策之下,部分投资资金由住宅转移至办公物业,共同带动一手办公楼,成交回暖。
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