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长租公寓品牌入驻南昌“跑马圈地”

2018年09月21日来源:信息日报我要评论()
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    日前,租房租金上涨、违规融资、自如“甲醛门”事件,让房屋租赁市场成为了焦点。而一直以来,由于总价相对较低、不限购、不限贷等优势因素,南昌的公寓市场关注度较高,而随着住宅市场限购政策的不断出台,公寓市场更是迎来了一波明显的热度,租赁市场也随之被带热。

    在“租售同权”的背景下,长租公寓等租赁市场成为大势所向,随着城区租房市场需求的与日增多,南昌长租公寓呈现出大幅增长。

    不少长租公寓品牌入驻南昌

    记者探访市场了解到,一些以知名地产企业、房地产中介、互联网和市场资本为主的长租公寓,如龙湖冠寓、红璞公寓、青藤公寓、方隅公寓、蜘蛛长短租等品牌纷纷杀入南昌市场。

    世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓于2017年9月底正式落地南昌。在南昌世联置业有限公司总经理苏剑看来,虽然南昌整体租赁市场还未成熟,但他更看中其未来的发展前景。2016年国务院对南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划,给予南昌发展互联网产业的指导。交通方面,江西省高速路网的建设全国领先。“而且南昌是省会城市,不同于一般二三线城市,就目前的发展速度,它未来的产业布局,经济增长是可以预期的。”此前,苏剑在接受公开媒体采访时说。

    9月19日,该公寓一位不愿公开姓名的工作人员告诉记者,“红璞公寓户型面积为20㎡~45㎡,此次共推出60间房源,将于11月初达到入住条件,‘双十一’正式开门迎客,平均月租金为1700元。”

    记者采访了解到,南昌目前公寓房源的获取主要来自于现有产品的改造,而自持房源非常少。比如市场上的存量房、宾馆、商业项目、旧厂房等的改造等,因此公寓项目较为分散,通常由租赁企业进行统一的装修和管理。

    此前,“全国首个一站式智能共享住房平台”的“蜘蛛”平台相关负责人在接受记者采访时坦言,“公司房源主要来自于两个部分:市场上的存量房和公司的自有房源,而自有房源相对较少,我们也在市场上积极寻找合适的房源,用以拓宽市场。”

    从长远来看,自持房源或将成为未来公寓市场发展的一个重要组成部分。但值得注意的是,从开发商拿到“只租不售”地块,到产品规划、建设、装修、入住,周期至少需要2年以上,这意味着相对改造式公寓来说成本将更高,因此能否在市场上形成规模效应,仍犹未可知。

    南昌长租公寓数量不超过4000间

    “与北上广等一线城市相比,南昌人口净流入量较低,住房租赁需求不是很旺盛,租赁市场尚处于一个萌芽阶段,在南昌市整个房地产市场中占比非常小。相对房价涨幅来说,目前南昌租金水平不高,甚至处于“倒挂”状态,10年间,房价翻了好几番,租金才涨20%~30%。”鸿基房产租赁公司总经理蔡春会告诉记者。

    即便如此,还是有不少租赁企业嗅到了长租公寓的商机。9月19日,南昌龙湖冠寓运营部一名工作人员告诉记者,“今年龙湖冠寓将继续以‘轻、中、重’三大资产获取模式并举的方式,快速发展长租公寓业务,今年进驻南昌首点落子红谷滩中心区,门店房源200余间,面积为28㎡~62㎡之间,房租包含物业费与宽带费,无中介费,最低月租金为2100元,将于9月底开业。”

    “蜘蛛”平台也是其中之一,目前该平台推出的房源数量近2000间,主要分布于红谷滩和高新区,起租价800元到2800元不等。“‘蜘蛛’平台的上线,一方面是响应国家‘租购并举’的发展理念;另一方面,我们也确实看好这个市场。”江西中核创新科技投资有限公司副总经理谢丹青告诉记者,“我们希望发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋和增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用,规范租赁市场。”

    2018年4月,青藤公寓正式签约落户朝阳南板块的力高澜湖御景,号称是“江西首家长租公寓”,建面约34~39㎡;此外,中骏尚城FUNLIVE方隅长租公寓也正式落地南昌。

    “南昌是一个全新的公寓市场,几乎是一张白纸,所以我们的发挥空间非常大。”谈及未来的发展规划,南昌世联置业有限公司总经理苏剑曾公开表示,“我希望在1~2年内达到3000~5000间的规模,预计在4年半的时间开始盈利,并在运营过程中保证盈亏平衡。”

    租赁市场的发展离不开金融的支持,2017年11月9日,江西省住建厅与建行江西分行签订住房租赁金融战略合作协议,建行江西分行将综合运用互联网+房管+金融的现代服务理念,授信300亿元支持江西住房租赁市场发展,为构建租购并举的住房体系,提供全方位的金融支持。

    据不完全统计,目前南昌长租公寓数量不超过4000间。记者了解到,现在有不少平台都纷纷推出了租房贷款业务,用以支持租房人支付房租,从而获取更好的收益。

    长租公寓市场利润低 项目回笼成本或超8年

    “虽然参与长租公寓市场分羹的人不少,但利润率太低了,它不是一个高盈利行业。”采访中记者发现,在租赁行业大家形成的共识是,长租公寓仍是微利行业,它是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的业务。有数据显示,目前行业的毛利润为40%~50%左右,扣除成本之后净利润率大概在10%。

    有业内人士表示,由于资产价格高企,长租公寓的拿房成本仍然很高,而且市场利率比较高,长租公寓稳定盈利的难度仍然很大。“以南昌部分公寓为例,在面向房东收房时,会将价格抬高至市场价的一两成,以提高占有率,但为了收回这部分成本,肯定要以抬高租金价格作为代价,这样也可能提高房间空置率,难以保持盈利。”

    记者在走访中了解到,目前南昌长租公寓品牌大多数还尚未入市,而在入市的项目中,实现盈利的又是少之又少。“这的确需要一个过程,长租公寓合理的回本周期大概为3年-5年,超过这个周期也是属于正常,毕竟市场环境瞬息万变。”

    “从商业地产的经营一般来说,回笼成本至少需要5年。而居住属性的公寓项目,回笼成本时间或更长。南昌本地购房需求显著大于租赁需求,租金提升空间相对较小,所以租赁房源的成本回收周期预计超8年。若租赁房源有较高的空置率,周期会继续延长。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在受访时表示。
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