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低成本拿地、高品质造房,解析泰禾热销的两大利器

2018年06月16日www.jxdcw.com我要评论()
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  近一两年来,在热点城市布局的一些房企处境并不好过,或是受限于调控政策,或是难以做出匹配市场需求的高溢价产品。其根源就在于拿地成本高、产品IP属性较弱。

  而闽系房企泰禾在去年迎来了大爆发并晋级千亿,今年前5月也取得了逼近行业前十的业绩,其“弯道超车”的优势有二,一是通过并购,在一二线城市拥有大量低价的优质好地。泰禾去年全国项目平均销售均价在3万元/平米左右,另据克而瑞数据显示,泰禾2017年获取土地平均地价为5166元/平方米。

  二则是,泰禾的着力点并非是打造豪宅,而是做符合改善型自住需求的高品质房子,尤其是其做出了堪称爆款的“院子系”、“大院系”、“府系”等产品,在北京、上海、厦门、福州等地迎来热销风潮。

上海院子开盘热销


  在一二线城市拥有大量低价好地,为热销铺路

  众所周知,核心城市人口流动性强,市场需求大,抗风险能力强,这也是泰禾等房企布局一二线城市的关键原因。但在一二线城市调控深入的当下,尤其是限价政策,对部分房企形成了很大的杀伤力。

  明源地产研究院报告显示,由于政府限价,拿了贵地常常让房企左右为难,“但低成本拿地的房企就没这样的苦恼了,买得便宜就可以卖得便宜,不但不用突破政府指导价,可以快速拿到预售证开盘,而且算下来还有得赚。”

  而泰禾的土地布局的优势在于,不但布局一二线城市,而且通过并购使得土地成本极低。“泰禾有一个很大的优势,布局的城市合理,地块十分优质,拿地价格较低。这是泰禾很强的竞争优势。”泰禾集团董事长黄其森此前表示。

  克而瑞数据显示,2017年末,泰禾土储货值达到7429亿,位列中国房企总土储货值排行第十名,这些土地多数是集中在一二线城市,而且很多是通过并购而来。泰禾2017年年年报显示,报告期内共计获取36个优质项目,其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取。

上海院子实景


  公开资料显示,2016年开始,泰禾几乎就不参与公开市场的土地招拍挂,其90%的项目都是通过合作并购取得,按黄其森的话说,“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

  更让许多业内人士惊叹的是,泰禾获取土地价格之低的同时,却取得了高溢价。据克而瑞数据显示,泰禾2017年获取土地平均地价为5166元/平方米。公开资料显示,泰禾去年全国销售均价在3万元/平米左右,这期间的高溢价是,正是为何泰禾晋级千亿,今年依然持续业绩爆发的根本原因所在。

  进入二季度以来,泰禾旗下多个一二线城市项目持续推新,并在当地形成火热销售局面,这助推了泰禾业绩的进一步爆发。如北京昌平拾景园一季度创下了22亿销售业绩;4月份,信达泰禾·上海院子首开销售额高达31亿元;泰禾上海大城小院两次开盘热销,杭州院子、南昌院子、福州院子、珠海泰禾中央广场、福州湾等项目也在当地市场形成热销风潮。

  在强势发力之下,今年泰禾前5月回款大幅增长,据了解,4月份泰禾集团回款金额超过60亿元。另据观点指数研究院发布的“2018年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单中,泰禾凭借565亿的销售金额,位列第14名。

  高品质、高周转兼顾,叫好又叫


  泰禾住宅项目一直以打造中式精品为路线,定位于市场的改善型需求,让产品得到更多自住需求的认可,而并非是慢周转的豪宅。因此,泰禾精心研磨打造了院子系、大院系、府系、园系等多条成熟产品线,这些成熟产品线,让泰禾真正形成了有质量的扩张。

  北京昌平拾景园,自去年6月首开后更实现了9个月90亿的抢眼成绩,这正是由于其读懂了市场。在谈到昌平拾景园热销的原因时,该项目相关负责人曾表示:“最初我们就判断,昌平拾景园的客户将主要来自于昌平城区的改善型客群,尤其是京北中关村科技园的外溢需求。而这个区域原有的供应一直以刚需为主,3居以上的产品很少。所以,昌平拾景园就做高端改善型”。

北京昌平拾景园实景


  为了精准匹配客群需求,昌平拾景园设计的主力户型是使用面积在210-480平方米的叠拼别墅。此外,凭借泰禾在“造园”上多年的功力,昌平拾景园创造性地将中国传统吉祥文化引入园林,铺陈出一园十景的诗情画境。这使客户有很好居住体验的同时,又合理控制了总价。

  知名地产公众号《地产营销人》就认为,北京昌平拾景园,在入市时顺势增配精装,把交付标准提到一个层次,令客户大加认可,以极致的性价比,换来项目的一房难求。

  前不久实现热销的上海院子也是如此,就调控严格的上海市场而言,只有定位自住需求的高品质项目,才能实现热销。上海院子首期推出的均为7层的洋房产品,主打约88平方米的精致全功能三房,在秉承了泰禾一贯的匠心品质的同时,充分考虑到了自住改善型置业者的需求升级。

  在上海严厉的限价政策下,泰禾依然坚持高品质、高投入,细心打磨诸多细节。上海院子融合泰禾“院子系”特点、福州三坊七巷和上海弄堂形制,规划了“三街九坊十八巷”,又师法北京官宅门第,以“大门、坊门、院门、宅门”四进系统层层递进。

  正是基于大量优质低价地块,以及沉淀了丰富的中式产品线,并深刻读懂市场,泰禾近年来屡次上演高周转经典案例。如位于福建的红树湾院子,于去年12月中旬拿地,今年4月底开放售楼处和样板间,开放五天超万人到访。

  业内人士表示,随着泰禾对高周转体系进一步升级,其优质库存与中式产品线的竞争力将更加凸显。即使在调控深入的一二线城市,泰禾项目的热销仍然是常态。
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