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首付松动、成交连降 曾“全球房价涨幅第一”的合肥楼市能“撑”

2018年10月18日来源:每日经济新闻我要评论()
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    从“全球涨幅第一”到高端楼盘自降出货引发业主维权,合肥楼市上演了一出出让人大跌眼镜的剧情。

    除直接降价外,特价房、首付分期、全民经纪人、精装变毛坯等现象也开始层出不穷。

    在此背景下,合肥的楼盘和开发商“生存法则”是否已变?购房者又有怎样的市场预期?《每日经济新闻》记者展开了调查。

    “网红”熄火?

    安徽合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,一度是国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”。2016年,合肥的房价涨幅超过40%,一度居全球首位。

    然而,作为省会城市的合肥,多年来的房价其实一直很“低调”,在近邻南京2008年每平方米过万的时候,合肥房价还在3000~5000元/平方米徘徊,直到2015年才突破万元。

    实际上,2011年至今,合肥的房屋成交均价一直在涨,即使是在2011年3月限购令发布的“寒市”,也保持了总体上行,但各年涨幅差别较大。

    如今,合肥楼市走入下行通道,最直接的原因是“韭菜”已经没那么好割了。

    中原地产数据显示,9月合肥住宅供应量达到10308套,环比增长46.6%,同比增幅更是达到117.6%,但与之相对的是,环比下降24.7%,备案成交量仅2124套。

    目前市场严重的供大于求,对房价数据的影响十分微妙。

    下半年供求缺口首次出现,8月的合肥房价就曾“一夜入冬”(14322元/平方米),跌回了今年春节前夕的水准,仅次于4月最低谷。不过,9月缺口拉大,房价却出现了213元/平方米的微幅回调。

    “打折?有的是!”

    在合肥楼市的热门板块——滨湖新区,记者的第一印象是——卖得比买的多。

    目前滨湖新区多个楼盘门外,都“驻扎”着大批行销人员,骑着电瓶车、背着水壶,一有看房人便会跟上去询问,用楼盘打折吸引客户去看房。

    “我带你去看,要什么房子都有。打折?有的是!你只要进售楼处看看就行,买不买没关系。”一位大姐“热情接待”了记者。据其所述,她们一般是开发商70元/天雇来拉客看房的,如果客户有成交还会有一定提成。“我们都是与开发商长期合作的,楼盘隔一段时间就会叫我们来。”

    但即使这群“带看团”使出浑身解数,各大楼盘的售楼处还是门可罗雀。“最近业绩很不理想,有时候一天也带不了一个人。”大姐直言,国庆期间几乎各个楼盘都在降价,折扣也特别多。最近折扣不多了,人更少了。

    有的行销员甚至已经开始跨区拉客。一位蹲守的行销大叔就告诉记者,他服务的楼盘距此地还有3.5公里,属于另一个区域了,目前销售情况不理想,买房可以申请98折~99折优惠。

    购房者的观望情绪的确不断增强。安居客的线上用户调研显示,购房者信心指数自7月开始一路下滑,9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析师张波表示,预计第四季度楼市的降温大趋势不会改变。

    “为什么要来这一带买房?”

    在向下的预期中,看淡后市的部分开发商,已有调整营销策略的表现。

    记者获悉,继“江山庐州印约定交房时再弄装修贷”之后,昔日庐阳区“地王”海亮·唐宁府也取消了精装修(5000元/平方米),改为毛坯发售。

    国庆期间,更有爆料称“文一豪门金地因降价遭遇业主维权”。

    在9月44个入市楼盘中,金隅南七里、合肥云谷等项目纷纷调整首付策略,降低购房门槛,天悦府、庐州云著等项目前后提出“全民经纪人”。

    《每日经济新闻》记者在实地走访中也发现,降低首付和给出折扣的楼盘,比如合肥高速·时代公馆,2016年底首开备案均价23801.66元/平方米,首付八成;如今精装修价格21900元/平方米,首付三四成;七天内付首付,打99折。

    另一项目新城合肥大都会,精装修备案均价23000元/平方米,7天内全款付清可申请95折,最多1%折扣,四成首付。按一房一价表,一套98.8平方米两房原价202.6万元,折后价格192.4万元。

    不过,真正算价格松动的,似乎只有名叫时代倾城的项目,该项目首次备案492套房源,装修备案价18400元~21000元/平方米,目前有9.24折优惠,如果当天签约全款到位,可折上再打9.7折。以200万元总价来计算,相当于便宜了21万元。

    但是,该项目处于庐阳区,距离合肥北二环也有10公里,到市中心平均要花一个多小时。出租车司机就直言:“为什么要来这一带买房?平时我们空车都不会开过来的,你等下也不好回去。”

    多数地王项目还“撑着”

    不过,合肥选择“撑着”的楼盘也不少,尤其是在高端新兴区域——滨湖新区。这一区域曾诞生了诸多地王,如今均不敢轻举妄动。

    在文一塘溪津门,置业顾问就直言,有一两千元的让利空间,除此以外没有更多优惠了。

    毕竟,作为合肥市场2016年土拍的总价地王,项目最低价格咬住了22000~23000元/平方米。“塘溪津门是文一的重要阵地,国庆两个楼盘已经开始降价出货,虽然资金链紧张,但塘溪津门应该不敢降价了。”业内人士告诉记者。

    距离文一塘溪津门西北2公里左右的信达·公园里,也是2015年的滨湖区单价“地王”。当年7月,信达以33.6亿元总价拿下该地,折合楼面价7295元/平方米。

    如今项目的小高层毛坯价格17000~18000元/平方米,折扣同样微小,并且首付六成。“两幢高层11月开盘,目前正在验资,公司要抓紧回款。”销售表示。

    “卖得好的不降价,降价的依然难卖。”

    张波的预期并不乐观。其表示,对于市场,消费者依旧是观望居多。下半年楼市降温明显开始提速,房企降价的现象也逐步增多。

    降价只是时间问题?

    在合肥行业人士看来,合肥此轮楼市价格疲软,更多是市场因素造成的。

    从合肥市9个区域今年1~9月的情况看,供大于求的时候房价开始回调,供小于求的月份房价明显有向上趋势。

    《每日经济新闻》记者获悉,目前的合肥市场一方面仍然保持22000~25000套/月的新增供应量。截至9月底,全市住宅备案存量695万套,住宅备案存量578316万套,去化周期约为16.1个月。但一方面,全市住宅成交量已连续4个月下滑。

    不过,目前大多开发商虽有营销动作,但普遍“咬死不降价”。

    记者在实访中注意到,“遍地打折”“直降数千元”的情况还未出现,偏远楼盘存在折扣和优惠上的价格松动。

    价格数据层面,9月合肥新房住宅均价14535.46元/平方米,环比8月小幅上扬。国庆期间合肥多个区域成交均价也都呈现不同程度上涨。

    唯有滨湖新区例外,长假期间共成交87套领跑各区,成交均价19039.58元/平方米,环比跌14.5%。

    张波认为,卖不动还不愿降价只能说“时候未到”。一段时间销售不佳,房企尚可硬扛;如若持续销售不利,一则面临销售回款变慢,资金压力陡然增加;二来意向购者群体大量流失到其他项目,后续销售会更艰难。

    “第四季度房企融资成本整体依然高位运行,资金压力之下,重视销售回款,以价换量、拼抢回款的房企才更有可能在更长的未来‘活下去’。”张波直言。
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